KONUT STOKU
Türkiye sabit sermaye yatırımının beşte birini (yüzde 20’sini) oluşturan konut sektörü, çok sorunlu bir yatırım alanıdır. Türkiye coğrafyası, 1000 yıldan beri yeni şehirler kurulmaksızın iskân edilmiş olarak kullanılmaktadır. 2007 yılı itibariyle 52,673 birimden (mahalle ve köyden) oluşan 81 il, 850 ilçe, 51742 bucak, köy, kom ve mezra yerleşimi bulunmaktadır.
Mevcut konutlardan yüzde 50’si ruhsatsız–kaçak (7 milyon 900 bin) ve yüzde 70’i de oturma izni olmayan (11 milyon 800 bin ) konutun varlığı; ülke yöneticilerinin bu güne kadar, işleri nasıl yaptıklarını belgelemektedir
Türkiye konut açığı, mevcut konut sayısı itibariyle 35 bin, kiracı aile sayısı itibariyle 3 milyon olarak açıklanmıştır. (x) Bayındırlık ve maliye bakanlıkları ile belediyelerin yaptığı sayım sonucu, bu yapı stok sayısı ortaya çıkmış bulunuyor. (Bknz Bayındırlık Bakanlığı Konut Yapı Stoku Raporu 2007)

DENETİMSİZ GÖÇLER, İLKEL YERLEŞİM YERLERİ
Türkiye nüfusunun ekonomik ve sosyal imkânlar dikkate alınmadan, politik amaçlı kontrolsüz artışı ile yoksul ve aç insanlar topluluğu üretilmiş oldu. Bu insanların eğitimsiz ve mesleksiz olarak büyütülmeleri, bugünkü sorunların temelini oluşturdu.
50 yıldan beri sürdürülen denetimsiz göçler; şehirlerin çevre arazilerinin gasp yolu ile işgal edilmesine, ucuz emek arzı ile ilkel sanayicilerin sömürü düzeni kurmalarına, yoksul ve etik değerleri olmayan yeni insan modelinin üretilmesine neden oldu.
Demokrasinin menfaat paylaşımı için araç yapıldığı Türkiye illeri ve ilçelerinin belediye ve siyaset yöneticileri, kendi kişisel çıkarları için sürekli imar affı çıkararak arazileri yağmalattılar. Son elli yılın siyasi yöneticilerince kullanılan yoksul ve niteliksiz insan yığınları; ilkel insan hayatına özgü barınaklar (vasıfsız gecekondular) yaparak, şehirleri ilkel yerleşim yerlerine dönüştürdüler.
20 milyon insanın, mevcut şehirlere göç ettirilmesi sonucu; konut sektöründe yapılan niteliksiz yatırım boyutu; 1000 milyar YTL’yi aşmış bulunuyor.(x)

KONUT SAHİPLİĞİ VE KİRALIK KONUT
2008 yılı Ocak ayı itibariyle 17 milyon 500 bin konut sahibi sayısı 54 milyon nüfusu temsilen 10,8 milyon ailedir. 16 milyon Türk nüfus, 3 milyon 767 bin konutta kiracı olarak oturmaktadır. Emlak vergisi beyannameli kiralık konut sayısı 858 bin adettir. 3 milyon 767 bin konutun kiraya verilmiş olması, çok önem taşımaktadır. Emlak vergisi kaçakçısı olan konut sahipleri, illere göre yüzde 60 ile 98 oranındadır.
Konutların, kiralanma standartları olmadan ve denetlenmeden kiralanması ise; tam bir tragedyadır. Aylık kazancının üçte birini veya yarısını, kira olarak vermek zorunda kalan kiracı vatandaş için hayat, ekonomik bir işkence halindedir.

KONUTLARIN DEPREM RİSKİ
1999 depremleri, ülke ekonomisinde 100 milyar YTL’lik bir zarar oluşturdu. 1992 Erzincan, 1995 Dinar, 1998 Adana- Ceyhan ve 1999 İzmit ve Düzce depremi, 675 bin kişiyi evsiz bıraktı. Bu depremler sonucu 146,227 ev yıkılmış, 166,148 ev tamir kabul etmez derecede hasarlı ve oturulamaz, 232,658 ev ise masraflı onarımla oturulur haldedir. Sonuçta 40 bin vatandaşımız ölürken, 300 bin vatandaşımız yaralanmış, bir milyondan fazla vatandaşımız yoksul duruma düşmüştür. Son 15 yıllık depremlerde Türkiye ekonomisi; sabit sermaye yatırımı olarak 150 milyar YTL, üretim kayıpları ile birlikte 300 milyar YTL’lik zarara uğradı


BEKLENEN İSTANBUL DEPREMİ VE ZARAR ZİYAN BOYUTU
Başta İstanbul olmak üzere, çevre illerde yaşayan 20 milyon insanı etkileyecektir. Öngörülen kayıplar olarak 800 bin binanın dereceli hasar görmesi sonucu; 50 bin insanın ölümü, 1 milyon insanın çeşitli derecede yaralanması ve bir milyon beşyüz bin insanın evsiz kalmasıdır. Bütün bunlar birkaç dakikada oluşacaktır.
Deprem araştırmalarını yürüten bilim adamlarının ayrıntılı olarak koyduğu deprem tehditlerinin boyutu ve matematik hesaplamalar, yabancı ve yerli yayın organlarında sürekli yayınlanmaktadır. (xx) Sabit sermaye yatımlarında 300 milyar YTL kayıp hesaplanmaktadır. (xxx) 3 yıllık dönemde oluşacak üretim kayıplarının tutarı ise 300 milyar YTL olarak öngörülüyor. Oluşacak zarar boyutunun 600 milyar YTL’ye ulaşacak olması, ürkütücü ve korkutucudur.

NE YAPILDI?
Türkiye konut seferberliği, 1983 yılında çıkarılan 2985 sayılı Toplu Konut Yasası ile başlatıldı. Bu amaçla kurulan TOKİ ilk 19 yılda 43145 konutu üretmiş, 944 bin adet konut kredisi ile 987 bin konut yapılmasını temin etmiştir. 2002 – 2007 döneminde ise, iyi bir çalışma ile 300 bin konut üretilmiştir. Ayrıca 1,5 milyon konut için de kredili alım şartları oluşturmuştur. İstanbul’da İBB yan kuruluşu olan KİPTAŞ da 40 bin konut yaptırmış durumdadır. 24 yıllık dönemde kamu + özel girişimle üretilen konut sayısı 2 milyon 800 bine ulaşmış bulunuyor.
İstanbul ve çevresinin 4 milyonu aşan bağımsız birim-konut stokunun yarısı ağır ve orta hasarlı olacak deprem tehlikesi altındadır. Bu deprem tehlikesine karşı; (İBB) İstanbul Belediyesi ve AKP hükümeti, İstanbul’un ana ulaşım yollarının köprü, tünel ve araç alt-üst geçitlerinde güçlendirme yatırımı yapmaktadır.
Şehir sakinleri için de, toplu mezarlık yerleri oluşturulmakta, enkaz altında kalacakları kurtaracak yetersiz sayıda ve eğitimde arama kurtarma ekipleri de oluşturulmaktadır
Yeni konutları satın alan üst gelir gurupları; 1 milyon yeni kiracı -göçmen üreten bu işten, kira geliri ve emlak değerini yükselttiğinden dolayı çok memnun kalmaktadır. Gösterişli merasimlere rağmen 5 yıldan beri yapılmış ekonomik konut üretiminin 2008 itibariyle Türkiye ihtiyacının yüzde ikisini karşılayacak seviyede olması, daha 50 kat işin yapılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

NE YAPMALI?
Türkiye konut açığı, mevcut konut sayısı itibariyle 35 bin, kiracı aile sayısı itibariyle 3 milyon olarak açıklanmıştır. (x) Denetimsiz ve kalitesiz nüfus artışı, yanlış bir iskân / yerleşim politikası ve kötü konut üretimi sebebi ile oluşmuş gerçek konut açığı, yapı iskân belgeli ve depreme uygun konutlar hariç, 14 milyon konuttur.
Türkiye yeni yerleşim birimleri ile mevcut yerleşim yerlerinin azaltılarak yenilenmesi; Yeni Şehirler Projesi’nin üretilmesine bağlıdır. Modern Türkiye’nin yapımına yönelik ar-ge çalışmalarına göre:
Ortalama 90 milyon nüfus esas alınarak 250 il (60 sanayi + 40 tarım ve hayvancılık + 40 sağlık + 40 turizm + 70 san’at ve kültür ağırlıklı il) merkezi, bağlı 1500 ilçe ve 15000 çağdaş köy-kent ile 16750 yerleşim biriminin oluşturulması gerekmektedir.
20 milyon konut, 250 Yüksek Öğrenim Kurumu kapsamında 1500 fakülte, 3000 meslek okulu, 1500 lise, 20 bin ilköğretim okulu, tam teşekküllü 2500 hastane, 15000 laboratuarlı sağlık merkezi ve 60 adet OSB ve hizmet binalarından oluşan yeni yapı stokunun üretim maliyeti; 5250 milyar YTL olarak hesaplanmaktadır.
Gerekli alt yapı, ulaşım ve enerji yatırımları için de 1750 milyar YTL harcama öngörülmektedir.
Türkiye’nin yenilenmesi için duran varlıklar sabit sermaye yatırımı 14400 milyar YTL, 8250 milyar Euro olarak hesaplanmaktadır. (**) Projelerin önceliği, deprem riskini azaltan yeni sanayi ve tarım şehirleri projeleri olmalıdır. Üretken yatırım, öncelikle yeni İstanbul ve 60 adet yeni sanayi şehri yatırımı projesi olmalıdır.
Kamu otoritesi, yeni sanayi şehirleri projesi için öncelikle yapı stoku ruhsatları ve deprem güvenlikli ve kullanım izinli konut stoku envanterini oluşturmalıdır. Yeni standartlı yapı kullanım izni alamayan konutlar; arsa ve donanım değeri belirlenerek mutlaka yıkılmalıdır.
Emekli vatandaşların da sanayi şehirleri dışındaki şehirlerde yaşamaları, özendirici tedbirlerle iskân ettirilmesi öncelikli hedef olarak belirlenmesi, sosyal sağlık politika hedefi yapılmalıdır.
Hükümetler ve belediyeler, mevcut şehirlerin nüfusunu arttırıcı konut yapımına son vermek zorundadırlar. Çarpık şehirleşme ülkenin ve halkın sefalet ve felaketinin yaratılması olacaktır.
Bu işlemler için de, Yeni Yerleşim Yasası çıkarılmalıdır.

YENİ İSTANBUL PROJESİ
İstanbul nüfusunu 6 milyona indirecek sanayi tesislerini, Anadolu’da kurulacak 60 adet yeni sanayi şehrine taşıyacak Kentsel Dönüşüm Projesi’nin içerik ve kapsamı “Yeni İstanbul ve Yeni Sanayi Şehirleri Projesi”ne dönüştürülmelidir. Projenin birinci bölümü modern Anadolu Organize Sanayi Bölgeleri (OSB’ler)’inin projelendirilerek inşa edilmesidir. Yeni sanayi şehirlerinin OSB’lerine taşınacak tesisler ve çalışanları; yeni şehirlerin kurulmasında çalışacak iş gücünün ve projenin dinamik gücü olacaktır.
6 milyon nüfuslu olarak planlanacak yeni İstanbul projesi, ülkenin milli kültür, sanat, turizm ve ticaret merkezlerinden biri olacaktır. Yeni İstanbul’un mimari projeleri; bütünü ile Türk mimarlarının üreteceği ve “Türk İstanbul” düşüncesini egemen kılacak mimarlık sanatının özgün projelerinden oluşturulmalıdır.
Türkiye’nin yenilenmesi için; mülki yönetim, imar – yerleşim, iş ve sosyal güvenlik yasası ile sanayi ve ticaret kanunu yeniden düzenlenmelidir. Ayrıca vergi ve gelir vergisi mevzuat hükümlerinin de yeni yatırımlara uygun olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
İş ve meslek dallarının gerektirdiği kalifiye iş gücü ücret ölçü tablosunun, dünya standartları baz alınarak yeniden oluşturulması gerekmektedir. Katsayılı mesleki kök ücretleri ile asgari ücret için geçim standardı katsayısı kabul edilmelidir.
Geçim standardı katsayısı metropoller için 2, büyük şehirler için 1,75, sanayi şehirleri için 1,5 kat olmalıdır. Emeklilik ikramiye ve maaşları, kök ücretlere dayalı Yeni Ücret Yasası’na göre olmalıdır.
İşçilik ücretlerinin ve vergilerinin metropol ve büyük şehirlerdeki yüksekliği, sanayicilerin düşük maliyetli iş gücünü bulabileceği yeni sanayi şehirlerine yönelik düzenli göçün itici gücü olacaktır.
Yeni organize sanayi bölgeleri alt yapı, enerji ve ulaşım yatırımının yüzde 80’inin genel bütçeden karşılanacağının da hükme bağlanması esas alınmalıdır. (xxxx)
İstanbul’dan 7 milyon nüfus ile diğer illerdeki 8 milyon yoksul insanın yeni sanayi şehirlerine göç ettirilmesi, halkın zenginleştirilmesi için gerekli görülmektedir. Yeni göç dalgası; yalnız İstanbul’u değil, Türkiye’ yi de değiştirecek makro projedir. (xxxxx)

SANAYİ ŞEHİRLERİ KURMA YATIRIMI
Arazi kullanım planlaması ile kurulacak 250 bin nüfuslu yeni sanayi şehirlerinin üretim merkezi, 60 adet yeni OSB olacaktır. Sanayi şehirleri, 15 milyon nüfus ve 3,5 milyon aile baz alınarak inşa edilecektir. 3,5 milyon ekonomik konut, toplam 350 binadan oluşmalıdır. Aileler için 4 oda bir salon, 3 tuvalet, 2 banyo ve 2 balkonlu Türk tipi yeni konutlar, azami 6 katlı ve asansörlü olarak 150 m2 olarak projelendirilmelidir. Konutların birim maliyeti, 90 bin YTL, kredili satış fiyatı ise 120 bin YTL olarak hesaplanmıştır. Konut yatırımı şehir bazında: (120 bin x 62 bin 500 konut =) 7,5 milyar YTL’dir. 60 şehir için konut sektörü yatırım tutarı 60 x 7,5 Milyar TL = 450 milyar YTL olarak hesaplanmıştır.
Şehir alt yapısı, enerji, ulaşım, arıtma, sağlık, eğitim vb. hizmet birimleri yatırımları için de 1300 Milyar YTL gerekmektedir.
Yeni sanayi şehirlerinin 1750 milyar YTL ve/veya 1000 milyar Euro’luk sabit sermaye yatırımı, 20 yıllık dönem hedef alınarak projelendirilmesi ve uygulamaya geçilmesi için gerekli süre iki yıl olarak belirlenmiştir. Üretim tesislerinin modernizasyonu ve kapasite arttırıcı tevsii projeleri, yatırım finansman sigortası şartlarına uygun olarak projelendirilmesi ve inşa edilmesi gereklidir.

PROJELERİN FİNANSMAN MODELİ
Sanayi şehirlerinin sabit sermaye yatırım finansmanı; finansman sigortası ve ihracat esaslı taahhütnamelerin garanti alınması yanında, gayr-ı menkul sermaye ipoteklerinin garantileri ile fon oluşturulmalıdır.
Yeni 60 OSB’nin tesisleri, ek makine parkı, enerji, arıtma, ulaşım ve iletişim yatırımları dâhil maliyeti; 600 milyar Euro’luk finansman gerektiriyor Bu finansmanın geri ödenmesi için ilk 2 yılı geri ödemesiz ve 8 yıl vadeli ihracat teminatlı dış finansman temini, 2008–2010 yılları içinde imkân dâhilinde bulunuyor.
Yeni İstanbul oluşturma projesi yatırım tutarı da 600 milyar YTL olarak hesaplanmaktadır. Mevcut İstanbul iskân sahalarının yüzde 50’sini yeşil alana dönüştürerek yeni bir dünya oluşturacak Yeni İstanbul Projesi’nin yatırım finansmanı öz kaynaklardan karşılanmalıdır. Bu öz kaynakların yüzde 40’ı insan gücü olup kalan yüzde 60’ı ise, yurt içi üretimi olan malzeme ve enerjiden oluşmaktadır.
İstanbul projesi ile yeni sanayi şehirleri projelerinin gerektirdiği insan gücü; halen işsiz olan nitelikli ve niteliksiz insan gücünün; gönüllülük ve verimlilik esaslı ücret sistemi ile 3 vardiyalı olarak organize edilmesi gerekmektedir.
İş gücünün zorunlu giderlerin üzerindeki ücret gelirleri; çalışanların konut peşinatı olarak tasarruf edilmelidir. İnşa edilecek konutlara yapılacak öz kaynak ödemesi olarak mahsup edilecek modelin hayata geçirilmesi; en büyük itici iş gücünü oluşturacaktır. Mevcut şehir halkının çalışabilir iş gücünün istihdamı, öncelikli olarak ele alınmalıdır.
Makine parkı ve gereçleri için bakım, onarım ve yenilenme tesislerinin kurulması ile ithalat alışkanlığı, ihracata dönüştürülerek, yeni bir sanayi alanı yaratılmış olacaktır.

SONUÇ OLARAK
15 yıldan beri yapılan çalışmalar ile Türkiye depremlerinin sebep olduğu hasar zararlarının ancak yüzde 60’ı karşılanabilmiştir. Oysa toplanan özel vergiler ve ek finansman imkânı ile zararın daha fazlası karşılanabilirdi.
Kurulacak yeni şehirler ile mevcut şehirlerde yenilenecek konutlar, tasarımlandırılacak Yeni Türk Ev Modeli olmalıdır. Yeni konutların ekonomik ve 250 yıl teknik ömürlü bina ve konutlar olarak inşa edilmesi hedeflenmelidir. Konut büyüklüklerindeki temel ölçüler, biyolojik sağlık ve sosyal psikolojinin ar-ge sonuçlarına göre (**) belirlenmelidir.
Konut endüstrisi üretim tesislerinin oluşturulması, ekonomik konut üretiminin temeli ve hedefidir. Mutfak, banyo, tuvalet, pencere, panel duvar vb. birimler ile standart kaliteli malzeme üretimi, dünya konut sektörü pazarında da yer almamıza imkân verecektir. Bu pazara ihracat imkânı, her yıl için asgari 100 milyar Euro olacaktır.
Konut endüstrisi ürünlerinin kullanılacağı 150 m²’lik dairenin maliyeti, 45.000 YTL’yi aşmayacaktır. Arsa bedeli ise 5 katlı bina için yalnızca 30 m²’lik arsa bedelidir. Kaldı ki bu arsaların bedelleri tarım dışı alanlardaki yerleşim arsaları olacaktır. Kat yüksekliği arsa maliyetini azaltırken, inşaat maliyetini yükseltmekte, diğer yandan nüfus artışı ile başka sorunları üretmektedir. Optimal bina kat sayısı 5-6 kat olmaktadır.
KİPTAŞ, TOKİ ve GYO gibi kuruluşlar, ekonomik konut üretiminde lokomotif yapılarak yeni şehirler hızla kurulmalıdır. Kiracıların yüzde yüzünün konut sahibi olması, yeni şehirlerin inşa edilmesindeki iş gücü olarak istihdamı ile mümkün olacaktır.
Hükümet ve belediye yöneticileri, Türkiye’nin yenileştirilmesi projesini gerçekleştirecek yeni ekonomi projesi ve programlarını, oluşturmak zorundadır. Yapılacak işler için gerçek bilgi ve deneyim sahibi uzmanlarca oluşturulacak projeler üretilmeli ve mutlaka yeni siyaset projesinin hedefi yapılmalıdır. Siyasi partilerimiz, yönetici ve aydınlarımız, Türkiye’nin Yenilenmesi Projesi için iş ve güç birliği yapmalıdır.

NOT: Bu proje kapsamında yer alan alt proje gurupları ve proje konularının özet sonuçları, değerli okuyucularımızın sorularına da forum niteliğinde açık olarak sunulmaktadır. Dileyen okuyucular, gazete yönetimine başvurarak, daha fazla bilgilere ulaşabilecektir.

(x) Türkiye yerleşim birimleri ve sorunları hakkında yapılan araştırmalar üniversiteler, ticaret ve sanayi odaları, meslek odaları, yabancı yayınlar, Başbakanlık, Maliye, Sanayi, Bayındırlık, Tarım, Sağlık, Milli Savunma Bakanlıkları, büyük şehir ve diğer belediyeler resmi yayınları olan istatistik, araştırma proje ve raporlarından oluşan geniş bir literatür taranarak oluşturulmuştur. (ENABLE Ankara Toplantısı “Türkiye Yapı Sektörü Profili” 13 Ekim 2006 TMMOB Tuğçe Selin TAĞMAT )

(xx) İnternet ortamında yayınlanan İstanbul depremi araştırma raporları ve depremin muhtemel sonuçlarına bakınız. TÜBİTAK, üniversiteler, TMMOB Yayınları, İstanbul Teknik Üniversitesi Deprem Bilgilendirme Grubu üyeleri Profesör Doktor Naci Görür, Celal Şengör, Okan Tüysüz, M. Namık Çağatay ve Haluk Eyidoğan, Sn. Ahmet Ercan, Sn. Oğuz Gündoğdu ve merhum Aykut Barka, Sn. Nuray Aydınoğlu gibi bilim adamlarının analitik yorumları mutlaka öğrenilmeli ve takip edilmelidir.

(xxx) Beklenen İstanbul depremi ile oluşacak sabit sermaye yatırım kaybı: 200 milyar YTL’lik 800 bin konut ve resmi binalar hasarı, 150 milyar YTL’lik 1500 okul binası hasarı, 30 milyar YTL’lik 279 hastanenin, 644 bina ve sanayi tesislerinin hasarı 200 milyar YTL, 50 milyar YTL’lik ulaşım alt yapısı ve enerji tesisleri hasar kayıpları ile ortalama 300 milyar YTL’yi aşmaktadır. Ekonomideki toplam kayıp ise 600 milyar YTL’ye ulaşmaktadır.

(xxxx) Mesleki kök ücret ile asgari ücret kat sayısı:
Küçük yerleşim yerleri için bir (1), OSB’li sanayi şehirleri için bir buçuk (1,5), nüfusu 500 binden fazla şehirler için bir nokta yemiş beş ( 1,75 ), nüfusu 2 milyondan büyük metropoller için iki (2 ) olarak belirlenmelidir. Katsayılar ait oldukları il merkezlerindeki çalışma süresine göre uygulanır. Katsayılar emeklilik hesabına alınmaz.

(xxxxx) Anadolu’da 60 yeni Organize Sanayi Bölgesi (OSB) yeni sanayi şehirlerinin üretim merkezleri olacaktır. Gerek OSB ve gerekse konutların tarım dışı araziler üzerinde konuşlandırılması, gıda üretim güvenliğinin vazgeçilmez şartıdır.

(** ) Maliyet hesaplarında, yapı birimlerinin büyüklük ve kapasiteleri ile teknik standartları baz alınmıştır. Standartlarda temel ölçüleri; FIDIC kuralları ile Türkiye ihtiyaçlarının ortalama değerleri oluşturmuştur.